設計の流れ

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基本設計

(1) 事前調査
建設予定地に出向き、敷地、地盤、周辺環境などの条件についての綿密な調査を行ないます。
敷地の形状、高低差 / 地盤の強度 / 道路との関係 / 隣接建物との関係
給水、排水、ガスなどの都市施設の現況 / 用途地域、建築規制の確認

(2) 基本設計図書の作成
建主の方と話し合いを重ねたあと、建物の平面図、立面図、断面図を作成。
これら設計図のほかに、建物の性能、仕様、設備の概要を記した仕様書も添付します。
(設計図と仕様書をあわせて、設計図書といいます。)

(3) 概算工事費の算定
作成した基本設計図書にもとづき、おおまかな工事費を見積もります。

(4) 予算にあわせた設計の調整
建主の方に、基本設計図書をひとつひとつ説明しながらご確認いただきます。
修正が必要だったり、見積もった工事費がご予算をオーバーする場合などは、
設計の調整を行ない、再度ご提案をいたします。


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実施設計

(1) 実施設計図書の作成
基本設計にもとづき、建物の構造や設備の詳細などをつめていき、設計図や仕様書を作成します。
キッチンや浴室などのメーカーをはじめ、設備機器の品番、仕上げの色、柄、テクスチャー、
使用する部材の詳細まで、家づくりに必要なすべての要素をこの段階で決定。
ひとつひとつ具体的に記した実施設計図書をまとめていきます。
いわば工事指示書でもあるこの図書によって、工事費の詳細な見積もりの算出も可能になります。

(2) 実施設計図書の確認
できあがった実施設計図書を建主の方に詳しくご説明し、内容を確認していただきます。

(3) 建築確認申請(建築確認申請が不要な建築物もあります。)
家などを建てる際には、それが建築基準法をはじめとする多くの法令に適合しているか、
事前に地方公共団体や指定確認検査機関の確認を受ける必要があります。
これを「建築確認申請」といい、その確認済証を受け取らなければ、工事を着工することができません。
本来は建主の方がご自身で行なうものですが、建築士に委託されることがほとんど。
わたしたち建築士は、建主の方の委任状をもって、手続きを代行します。
申請に必要な図書は、実施設計図書の一部であるため、実施設計とほぼ同時に行なうことも可能です。

(4) 建築確認済証の受領
この時点で、法律上、工事着工が可能となります。

(5) 住宅瑕疵担保責任保険会社の選定
竣工後、建物の主要構造部や雨水の浸入を防ぐ部分に瑕疵(かし:あるべき品質や性能の欠如)
があった場合、補修費用などを10年間保障する保険。
申し込みは施工者が行ないますが、会社によって若干条件が異なるため、あらかじめ選定しておきます。


監理

(1) 工事費用の見積もりの依頼
実施設計図書をもとに、通常3、4社の施工業者に見積もりを依頼します。
その際、建主の方に代わって、詳細を説明。施工者からの質疑書に対しては、応答書を出します。
見積もりの依頼時期については、建築確認申請前、申請中などさまざまなケースがあります。

(2) 施工者からの見積もりをチェック
見積書に記された材料、数量、単価、手間賃、会社利益、その他金額が適正かどうかチェックします。
そして、金額や内容などを整理し、施工者選定にあたってのアドバイスをいたします。

(3) 施工者決定・契約の立ち会い
最終決定は、建主の方が行ないます。
決定した施工者と建主の間で結ばれる建築工事請負契約の締結の場に立ち会います。
「建築工事請負契約書 / 工事見積書 / 工事全体工程表 / 実施設計図書」にて契約を行います。
施工者が行なう住宅瑕疵担保責任保険の手続きや、
建ってからの品質保証についても、内容や範囲をチェックして、建主の方にきちんとご説明いたします。
(工事代金は、着工時・中間上棟時・竣工時にそれぞれ1/3ずつの分割払いが一般的です)

(4) 基礎躯体工事の確認
鉄筋コンクリートで基礎をつくり、骨組みや主要構造部を建築する、
住まいの品質の要となる工程において、施工図や仕様表と照らし合わせながら、
次のような主要箇所ごとに専門的な目を光らせます。
地盤確認 / 基礎鉄筋の検査 / コンクリートの品質、強度の確認 / アンカーボルトの品質、位置の確認
設備貫通穴の確認 / 柱、梁などの材質確認 / 使用金物の確認 / 基礎工事段階での行政への工事報告
各種検査確認事項の建主の方への報告

(5) 中間検査への立ち会い
地方公共団体によっては、一定の建物について法令に適合しているかどうかの
中間検査が義務づけられていることがあります。
(3階建ての場合、屋根工事完了時。木造3階建ての場合、外装工事完了時)
その場合に、申請書を作成し、現場にて立ち会います。

(6) 仕上げ工事・設備工事の確認
外装の防水性能の確認をはじめ、次のような主要箇所ごとにチェックを行ないます。
筋かい、間柱、床下地の確認 / 締め付け金物の確認 / 水平、垂直の確認 / 防腐処理の確認
断熱材の確認 / 屋根仕上げ、外壁仕上げの確認 / 外部開口部(サッシ)の確認
内部下地ボードの確認(厚み、耐火、耐水) / 設備配管の確認 / 電気配線、配管の確認
壁、天井取付け物の下地補強の確認

(7) 工事状況の報告
設計どおりに工事が行なわれているかどうか、施工者に指示または助言した内容について適宜ご報告します。

(8) 内装確認
床仕上げ材や壁仕上げ材などについて、カタログやサンプルを提示し、最終確認いただきます。
また、設備機器や照明器具、家具などを実物を確認していただくため、ショールームにも同行します。


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竣工・引き渡し・メンテナンス

(1) 竣工検査
施工者による検査に加え、わたしたち建築士も監理者として設計図書通りにできあがっているか、
最終検査を行ないます。電気、ガス、水道、空調などの設備も運転検査します。

(2) 完了検査への立ち会い
工事が完了したら、4日以内に地方公共団体などに「完了検査申請書」を出す必要があります。
この手続きについても、建主の方の委任により代行いたします。もちろん完了検査にも立ち会います。
安全・安心な住まいの証明である検査済証が交付されて、はじめて建物を使用することができます。

(3) 建主検査
建築士、施工者が立ち会いのもと、ご自身の目で予定通りの建物であることを確認いただきます。
とくに追加工事があった場合は、その箇所をしっかりチェックしてください。

(4) 引き渡し
引き渡し書類と鍵が渡されます。これより建物の管理責任は、施工者から建主の方へ移行します。
建主の方には、工事監理報告書を提出いたします。
工事費および工事監理費のご清算もお願いいたします。

(5) 竣工図の提出
後日、追加工事なども含めた引き渡し時の図面を建主の方へお渡しします。

(6) 瑕疵検査の立ち会い
施工者が約束した保証のひとつ、竣工1年後の瑕疵検査に立ち会い、いっしょに確認を行ないます。


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